NATIVE
Notre opération est située au cœur du 2ème pôle d’activités d’Ile-de-France.
Ce bâtiment emblématique, idéalement placé à moins de 100 mètres de la gare (RER C), proche du Centre commercial et du Golf National de Saint-Quentin-en-Yvelines, participera à l’agrément et au renouveau de l’ensemble du quartier du centre-ville.
De par son architecture moderne, élégante et la qualité des prestations qui seront proposées, ce bâtiment saura répondre au confort recherché par tous les grands utilisateurs.
Les certifications visées (BREEAM, HQE et WiredScore) résultent de l’équilibre atteint par l’élaboration d’un immeuble alliant qualité architecturale, maîtrise des impacts sur l’environnement et le bien-être des occupants.
Expérience de CODIC à Saint-Quentin-en-Yvelines :
IMMOBILIER D’ENTREPRISE À SAINT-QUENTIN-EN-YVELINES :
RECONSTRUCTION DE LA VILLE SUR LA VILLE
1) Reconstruction de la ville sur la ville et activités de Codic sur Saint-Quentin-en-Yvelines
De manière générale, parler de la reconstruction de la ville sur la ville signifie aborder le sujet du réaménagement à l’échelle de la ville – du simple bâtiment au plan urbain – et donc du renouvellement de la ville, espace en constante évolution.
Cette tendance à reconstruire la ville sur elle-même est une réaction et une des réponses à un urbanisme d’extension périphérique qui a duré plusieurs décennies (depuis les années 60), c’est à dire l’étalement urbain dû à la dynamique résidentielle et à celle des activités tertiaires et secondaires.
Nous y avons d’ailleurs participé avec notre opération Val Saint Quentin, produit se différenciant des immeubles du centre-ville avec l’avènement du green building et du bien-être au travail. Ce parc comporte des immeubles à taille humaine (2000 à 6000 m²) avec des prestations d’immeuble prime dans un environnement de parc à l’anglo saxonne.
La commercialisation fut un succès commercial malgré les réticences des acteurs de l’immobilier tertiaire au début : Europcar, Nissan, Culligan, Léopharma ont notamment installé leur siège.
Toutefois, nous avons remarqué que durant ces dix années de développement, le critère transports en commun chez les utilisateurs devenait de plus en plus prégnant. Il est tout de même important de noter que si ce critère est largement plébiscité par les directeurs immobiliers ou DRH, il faut cependant le relativiser car la réalité est beaucoup plus nuancée. J’en veux pour preuve la navette privative que nous avons intégrée dans la prestation de notre parc d’affaires. Elle aura certes permis de convaincre bon nombre d’utilisateurs de rejoindre le parc à défaut d’être très empruntée…
En effet, Saint-Quentin-en-Yvelines se distingue de l’Ile-de-France par la qualité des infrastructures routières qui la dessert et par la qualité du bassin d’emplois environnant. Ce dernier, fortement qualifié, a incité les entreprises à forte valeur ajoutée à s’implanter sur ce territoire. La population active se déplace donc en forte majorité en voiture tant les temps de transport lui de vie/ lieu de travail sont acceptables. Il est à noter que 2/3 des employés travaillant à Saint-Quentin-en-Yvelines habitent dans les Yvelines.
L’aspiration actuelle à la durabilité – et désormais à la ville résiliente – suscite naturellement un intérêt renouvelé pour les espaces urbains, cherchant à requalifier le bâti existant et à réutiliser les lieux à l’abandon ou inutilisés situés en cœur de ville, constitués par exemple par le patrimoine militaire, hospitalier et religieux, ainsi que par les friches industrielles.
C’est dans ce contexte que nous avons cherché à nous rapprocher du centre de Saint-Quentin-en-Yvelines en développant l’opération Synergies. Ancienne station-service du Pas-du-Lac, cette friche s’est retrouvée au centre du renouveau de Saint-Quentin-en-Yvelines.
Nous avons trouvé un accord avec Saint-Quentin-en-Yvelines sur le dernier foncier du quartier Pas-du-lac et avons réalisé avec Hubert Godet l’immeuble Synergies, loué à Saipem, acteur historique de Saint-Quentin-en-Yvelines et voisin de l’opération.
Nous avons néanmoins adapté notre stratégie de développement sur le centre de Saint-Quentin-en-Yvelines à la recherche d’emplacements connectés, visibles et permettant aux grands utilisateurs mal logés de retrouver sur le territoire des surfaces en adéquations avec leurs attentes. Le caractère endogène de ce marché est souvent raillé. Cette critique nous semble peu fondée tant les chiffres démontrent l’attractivité du territoire. Le territoire a certes réussi à maintenir les utilisateurs en place mais a également réussi à attirer au-delà de ses frontières.
Nous considérons au contraire que c’est une force formidable. Si l’attractivité du territoire devait être démontrer en quelques chiffres… : j’en profite pour vous rappeler la grande profondeur de ce marché avec un parc de 1,6 M m² en augmentation de 25% sur 10 ans et un stock immédiatement disponible de 90.000 m² soit un taux de vacance de 5% inférieur à la moyenne d’IDF, soit divisé par 2 en 10 ans.
Pour contrer l’étalement urbain qui avance sur les espaces naturels et les terres agricoles, il est donc possible d’améliorer le « rendement urbain » des espaces existants, c’est-à-dire de les optimiser.
Plusieurs stratégies et solutions sont possibles selon le projet et le programme à traiter (logements, bureaux, commerces, services) et selon la politique de chaque ville : la démolition/reconstruction, la réversibilité d’usage, la rénovation, la reconversion ou la surélévation des bâtiments existants ou encore le développement d’immeubles de très grande hauteur.
En 2009, après avoir étudié l’acquisition de nombreux immeubles pour lesquels la conclusion était toujours de devoir envisager une démolition-reconstruction tant la qualité du bâti était médiocre, nous avons gagné l’appel d’offre lancé par le groupe Malakoff Médéric pour la vente de son siège de 30.000 m² située à l’angle des deux grands axes tertiaires : avenue du centre / avenue de la gare. Cet immeuble doit son salut à sa conception avant-gardiste : trame de façade en 1,35 mètres de hauteur, de dalle à dalle de 3,40 m, profondeur de plateau en 18 m…
En association avec Icade, nous avons travaillé avec le Cabinet d’architecture Valode et Pistre afin de gommer complétement les défauts de l’immeuble existant, lui redonner une divisibilité et bien entendu des performances énergétiques avec une isolation par l’extérieur et une façade double peau ventilée. Le succès commercial est une nouvelle fois au rendez-vous avec la location de la totalité de l’immeuble au groupe Egis, filiale Ingénierie de la Caisse des Dépôts.
Dans le même temps, notre volonté de reconstruire la ville sur la ville a été freinée par la fiscalité de la construction et l’explosion de la Taxe pour création de bureau qui est passée de 50 € à 200 €. Cerise sur le gâteau, les droits acquis des immeubles démolis sont supprimés !
Démarre alors une bataille politique forte avec la Région Ile-de-France : comment faire supporter une taxe qui fait presque doubler la valeur du foncier ? Le marché de la construction neuve est alors au point mort pendant presque 6 ans. Les élus du territoire ont réalisé un très gros travail qui a porté ses fruits.
Notre prospection a alors repris et c’est tout naturellement vers Allianz que nous nous sommes tournés pour acquérir leur immeuble de La Poste puisque nous avions déjà essayé de le faire à deux reprises. Cet immeuble de 6.500 m² construit au début des années 80 a été construit pour les besoins propres de La Poste. A contrario de notre opération Start, l’existant de piètre qualité et la possibilité donnée par le PLU de densifier nous a conduit à envisager une démolition-reconstruction pure.
Nous avons confié le soin à Bruno Willerval, grand architecte ayant œuvré sur de nombreuses tours à La Défense et pour de très grands utilisateurs (Microsoft, Allianz et Orange), de concevoir notre future référence de Saint-Quentin-en-Yvelines au pied de la gare.
Face à la rareté́ des espaces fonciers encore disponibles en milieu urbain, le renouvellement urbain se manifeste donc selon un processus d’adaptation à la demande, au cas par cas de projets, comme nous l’avons dit, par démolition et reconstruction, par rénovation et reconversion ou bien par la construction d’immeubles de très grande hauteur, mais ce n’est pas vraiment le choix adopté en France.
2) Le nouvel immeuble aux prestations premium développé par CODIC
L’opération est située sur un terrain donnant sur la place Etienne François Choiseul, le long de l’avenue de la gare.
Ce site nous a séduits car il est particulièrement bien desservi par les nombreux services accessibles à proximité de la place semi-piétonne. Il est entouré aussi d’immeubles tertiaires, d’un hôtel et de quelques logements présentant un bâti harmonieux.
Ces bâtiments, qui varient entre 3 et 6 étages, ont été construits dans un style architectural homogène des années 1980, pendant la phase de développement d’édification de la ville de Saint-Quentin-en-Yvelines.
L’ensemble de ces paramètres, l’espace dégagé et verdoyant de la place, ainsi que la proximité immédiate de la gare du RER C, font de ce site un emplacement tout à fait privilégié.
Sur la parcelle est actuellement édifié un immeuble de bureaux de 6 niveaux qui va être entièrement démoli pour laisser la place à une nouvelle construction de 19 000 m² sur 8 niveaux (plus 3 niveaux de sous-sol), toujours à vocation tertiaire, qui sera livrée en 2021.
Afin de ne pas impacter le tissu urbain par une masse verticale trop importante, le projet architectural – imaginé par l’architecte Bruno Willerval – propose des retraits dans les étages hauts de l’immeuble, agrémentés par d’importantes terrasses végétalisées.
Dans la même logique, les façades, entièrement vitrées, présentent une écriture architecturale qui regroupe les niveaux deux par deux, ce qui permettra de minimiser la hauteur apparente de l’immeuble.
Les façades sont animées par de grands brise-soleil verticaux extérieurs qui apportent un véritable dynamisme à l’immeuble, grâce au jeu d’ombres et de lumières changeantes à chaque moment de la journée et au fil des saisons, ainsi qu’en fonction du déplacement de l’observateur.
Ces brise-soleil seront plus nombreux sur les façades ensoleillées et très disséminés sur les façades nord, offrant ainsi une perception variée de l’immeuble.
Les grands principes de l’aménagement intérieur reflètent les mutations du monde de travail, les attentes et les nouveaux besoins des utilisateurs : grands volumes pour le hall d’entrée et pour les plateaux de bureaux, porosité et fluidité des espaces en rez-de-chaussée, luminosité, présence du végétal, offre de services partagés et d’espaces flexibles.
Le hall bénéficie d’une double hauteur près de l’entrée et traverse la totalité de l’immeuble pour aller rejoindre les ascenseurs. Cela crée une transparence visuelle au niveau du rez-de-chaussée et permet à chaque palier d’ascenseurs de bénéficier d’un éclairage naturel et d’une vision dégagée sur l’extérieur.
Le hall se prolonge naturellement par un espace lounge – cafétéria, un lieu d’échanges propice aux rendez-vous informels. Le hall permet aussi d’accéder à un restaurant d’entreprises largement éclairé, qui pourra également être exploité en tant qu’espace de travail lorsque le restaurant est fermé.
Les étages de bureaux peuvent bien sûr être cloisonnés traditionnellement, mais offrent également la possibilité d’avoir de grands espaces libres, éclairés par la lumière naturelle grâce à des fenêtres toute hauteur, qui s’ouvrent aux étages supérieurs, sur des terrasses végétalisées.
Les certifications visées – BREEAM, HQE et WiredScore – résultent de l’équilibre atteint par l’élaboration d’un immeuble alliant qualité architecturale, maîtrise des impacts sur l’environnement et bien-être des occupants.
La conception des façades comportant des brise-soleil aléatoires, des grandes terrasses plantées, des plateaux lumineux, des paliers d’ascenseurs disposant d’une vue dégagée, mais aussi d’un escalier toute hauteur éclairé naturellement, contribuent à un confort d’utilisation et participent aussi à l’obtention des certifications évoquées.
Ce nouveau bâtiment, moderne et élégant, participe au renouveau et au dynamisme du quartier du centre-ville de Saint-Quentin-en-Yvelines et est capable de répondre au niveau de confort recherché par les grands utilisateurs.